Wer ein Haus mit höchstens zwei Wohnungen kauft oder erbt, muss die oberste Geschossdecke auf 0,24 W/(m²·K)↗ dämmen und ungedämmte Heizungsleitungen in unbeheizten Räumen nachrüsten. Die Frist beträgt zwei Jahre↗ ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002↗. Statt der Decke darf auch das Dach gedämmt werden. Die sogenannte 65-Prozent-Regel, die lange über allem stand, ist im Gesetzestext nicht mehr enthalten: § 71 weggefallen↗.
Ein Beispiel, wie es täglich vorkommt: Ein Einfamilienhaus von 1978, geerbt im Mai 2026. Im Keller steht ein Ölkessel von 1994, der Dachboden ist unausgebaut und über eine Bodenluke erreichbar, zwischen den Balken liegt nichts außer Staub. Die Erbin fragt sich, ob sie den Kessel sofort austauschen muss. Muss sie nicht. Sie muss etwas anderes tun, und zwar innerhalb von zwei Jahren.
Welche Pflichten treffen neue Eigentümer?
Es sind zwei, und beide stehen im Gebäudemodernisierungsgesetz, das bis zur Änderung vom 23. Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz hieß. Beide betreffen Bauteile, an die niemand denkt, weil man sie nicht sieht.
| Pflicht | Anforderung | Frist | Grundlage |
|---|---|---|---|
| Oberste Geschossdecke dämmen | Wärmedurchgangskoeffizient höchstens 0,24 W/(m²·K)↗ | zwei Jahre↗ nach Eigentumsübergang | § 35 GModG |
| Heizungs- und Warmwasserleitungen dämmen | Zugängliche, bisher ungedämmte Leitungen in unbeheizten Räumen nach Anlage 8 (Dämmpflicht für Leitungen↗) | zwei Jahre↗ nach Eigentumsübergang | § 69 GModG |
Die Decke lässt sich umgehen: Ist das Dach darüber entsprechend gedämmt oder erfüllt es den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2, gilt die Pflicht als erfüllt (Dach statt Decke möglich↗). Für die Erbin aus dem Beispiel heißt das: Sie kann die billige Variante wählen und den Dachboden dämmen, oder die teure und das Dach von außen aufdoppeln, wenn es ohnehin ansteht.
Wann genau läuft die Frist ab?
Hier steckt der Haken, über den die meisten Ratgeber hinweggehen. Das Gesetz knüpft nicht an Ihren Kauf an, sondern an den ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002↗. Hat das Haus seit 2002 schon einmal den Besitzer gewechselt, ist die Frist damals gelaufen und längst abgelaufen. Die Pflicht besteht dann heute schon, und Sie übernehmen sie mit dem Haus.
Die zweijährige Schonfrist gilt außerdem nur, wenn der frühere Eigentümer am Stichtag selbst in einer der beiden Wohnungen gewohnt hat. War das Haus vermietet, greift die Pflicht direkt aus § 35 Absatz 1 – ohne Übergangszeit. Wer unsicher ist, findet den Eigentumsübergang im Grundbuchauszug; das Datum der Auflassungsvormerkung hilft nicht weiter, es zählt die Eintragung.
Daten als Tabelle
| Termin | Was gilt |
|---|---|
| 1. Februar 2002 | Stichtag des Gesetzes – Nur davor selbst bewohnte Häuser haben die Schonfrist |
| Eigentumsübergang | Grundbucheintrag nach Kauf, Erbe oder Schenkung |
| + 2 Jahre | Decke und Leitungen müssen gedämmt sein – § 35 und § 69 GModG |
| 30. Juni 2026 | Wärmeplan-Frist der Städte über 100.000 Einwohner – Ihr Gebiet ist damit eingeteilt |
| 1. Januar 2029 | Bio-Quote für neue Gas- und Ölheizungen beginnt – nur für Einbauten nach dem 29. Juli 2026 |
Wann die Pflicht nicht gilt
Das Gesetz kennt zwei Auswege. Der erste steht direkt in § 35: Bei einem selbst bewohnten Haus mit höchstens zwei Wohnungen entfällt die Nachrüstung, soweit sich die Aufwendungen durch die Einsparungen nicht in angemessener Frist erwirtschaften lassen (Wirtschaftlichkeitsvorbehalt↗). Das ist kein Freibrief. Eine Dachbodendämmung für wenige tausend Euro rechnet sich in aller Regel, und wer sich darauf beruft, sollte die Rechnung schriftlich von einer fachkundigen Person haben.
Der zweite Weg ist förmlich: Auf Antrag befreit die nach Landesrecht zuständige Behörde von den Anforderungen, wenn sie im Einzelfall zu einer unbilligen Härte führen (Befreiung auf Antrag↗). Zuständig sind je nach Bundesland die Bauaufsicht oder die untere Bauaufsichtsbehörde des Kreises.
Diese Seite ist keine Rechtsberatung. Ob eine Pflicht in Ihrem Fall besteht und ob eine Ausnahme greift, entscheidet die zuständige Behörde, im Streitfall ein Gericht.
Gilt das auch beim Erben?
Der Gesetzestext unterscheidet nicht nach dem Grund des Wechsels. Er spricht vom Eigentümerwechsel und vom Eigentumsübergang, nicht vom Kauf. Erbschaft, Schenkung und Übertragung im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge sind Eigentumsübergänge. Bei einer Erbengemeinschaft liegt der Übergang im Erbfall, nicht erst in der Auseinandersetzung. Wer hier Genaueres braucht, fragt eine Notarin oder eine Fachanwältin für Erbrecht – wir können nur zeigen, was im Text steht.
Was der Verkäufer Ihnen schuldet
Spätestens bei der Besichtigung muss Ihnen der Energieausweis vorgelegt und nach Vertragsschluss übergeben werden. Danach kommt eine Pflicht, die fast niemand kennt: Käufer eines Hauses mit höchstens zwei Wohnungen müssen ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis führen, sofern es als eigene Leistung unentgeltlich angeboten wird (Beratungsgespräch zum Energieausweis↗). Kostenlos heißt hier wörtlich kostenlos; gibt es kein solches Angebot, entfällt die Pflicht.
Was die Dämmung der obersten Geschossdecke kostet
Die Decke ist die günstigste Pflicht, die das Gesetz kennt. Wird der Dachboden nicht genutzt, wird loser Dämmstoff eingeblasen oder ausgelegt. Soll er begehbar bleiben, kommen Platten und ein Belag darüber, und der Preis steigt. Fachbetriebe nennen die folgenden Spannen; sie ersetzen kein Angebot für Ihr Haus.
Daten als Tabelle
| Position | Spanne in Euro je m² |
|---|---|
| Oberste Geschossdecke, nicht begehbar gedämmt | 30–60 €/m² |
| Oberste Geschossdecke, begehbar gedämmt | 50–100 €/m² |
Bei 80 Quadratmetern Deckenfläche liegt die nicht begehbare Variante damit im niedrigen vierstelligen Bereich. Für die Erbin aus dem Beispiel ist das die Pflicht, die sie zuerst erledigt – nicht der Kessel, an den sie zuerst gedacht hat.
Und der alte Ölkessel?
Das Betriebsverbot für alte Heizkessel steht nicht mehr im konsolidierten Gesetzestext: § 72 weggefallen↗. Ein funktionierender Kessel von 1994 darf also weiterlaufen. Interessant wird er aus einem anderen Grund: Wer eine funktionstüchtige Ölheizung austauscht, bekommt zusätzlich zur Grundförderung von 30 %↗ den Klimageschwindigkeitsbonus von 16 %↗ – und der sinkt ab Februar 2027 halbjährlich. Was das für die Rechnung bedeutet, steht im Ratgeber zur Heizungsförderung.
Die nächsten Schritte
- Grundbuchauszug heraussuchen und das Datum der Eintragung notieren. Daraus ergibt sich Ihre Frist.
- Auf den Dachboden steigen und nachsehen, ob zwischen oder über den Balken Dämmstoff liegt.
- In den Keller: Laufen dort blanke Rohre unter der Decke, gilt § 69.
- Angebote einholen und erst danach entscheiden, ob Sie die Decke dämmen oder gleich das Dach mitnehmen. Der Pflichten-Check sortiert die Fristen für Ihren Fall.